Chôn vốn bạc tỷ vì ham đầu tư nhà phố vừa to vừa sang

Nhà đầu tư này mua nền đất trong khu dân cư hiện hữu quận 7, thuộc phía Nam Sài Gòn vào quý I/2017, đúng thời kì TP HCM diễn ra cơn sốt đất năm ngoái. Nền đất nằm trong hẻm xe hơi, gần khu chế xuất Tân Thuận, phí tổn đất gần 5 tỷ đồng.

Ngay khi có đất, bà Hằng tiếp kiến dồn thêm vốn đầu tư xây dựng căn nhà phố 4 tầng. Với suy nghĩ theo thời gian, tài sản gắn liền với đất chỉ có tăng giá chứ không giảm nên bà dốc tiền làm nội thất hoành tráng. Tổng suất đầu tư lúc nhà hoàn thiện là 8 tỷ đồng. Nhẩm tính lợi tức khiêm tốn nhất phải đạt 25-30%, bà Hằng cho rao bán căn nhà 10,5 tỷ.

Tuy nhiên, hiện thời thị trường đất nền đang chững lại, nhà đầu tư phần đông đứng ngoài thị trường vì chê giá đất và bất động sản liền thổ bị đội lên quá cao nên bà Hằng chào bán nhiều tháng qua chưa được. Khách đến xem tỏ ra chấp nhận với căn nhà nhưng luôn mặc cả mức giá dưới 9 tỷ đồng. Tiếc công sức và tâm huyết, bà Hằng quyết ôm hàng đợi cơn sốt đất mới.

Một khách hỏi thuê làm văn phòng, bà Hằng chào giá 3.500 USD mỗi tháng. Điều kiện là nếu để nhà hỏng nặng phải bồi thường đúng hiện trạng ban đầu. Khách ngại gia chủ khắt khe nên không thuê. Bán chưa được, cho thuê cũng không xong nhưng bà Hằng vẫn lạc quan. "Tôi tin hàng năm giá trị tài sản kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy”, bà nói.

Nhà phố dự án Kenton Node tại khu Nam Sài Gòn. Ảnh: Lucas Nguyễn

Một môi giới nhà phố địa bàn quận 7, TP HCM từng dự chào bán căn nhà của bà Hằng cho rằng, căn do tài sản này khó giao du The Ascent Lakeside thành công vì hoài ban đầu dành cho đất quá cao. Thêm nữa, nhà xây vừa to (4 tầng hơn 350 m2), vừa sang (nội thất xịn) nên rất kén khách. Bởi lẽ với dòng tiền trên 10 tỷ đồng, khách mua nhà có nhiều sự lựa chọn và họ thích tự hoàn thiện căn nhà theo ý mình.

Trong khi đó, khách thuê chỉ tìm mặt bằng giá rẻ và điều kiện cho thuê không quá khe khắt nên mãi bà Hằng chưa cho thuê được. “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó bán, cũng kén khách thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì khả năng bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá hài lòng”, môi giới cho hay.

Nhiều năm hoạt động trong ngành bất động sản và có hơn 5 năm làm môi giới nhà phố riêng lẻ tại TP HCM, ông Đoàn Quốc Duyệt cho biết dù rằng nhà phố là kênh đầu tư khá an toàn nhưng không phải là không có rủi ro. “Đặc thù của thị trường TP HCM là nếu đầu tư nhà phố to, lại làm quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”, ông Duyệt nói.

Chuyên gia này phân tách, những nhà đầu tư chuyên nghiệp dòng sản phẩm nhà phố thường có chiến lược bài bản. Cụ thể, họ thường chọn phân khúc bình dân, nhà phố diện tích vừa phải, có thể chung sổ, giá phổ quát 1,8 - 2,3 tỷ đồng một căn, nhỉnh hơn 2,5 - 3 tỷ đồng một căn trở xuống. Nếu đầu tư làm nhà phố phân khúc cao cấp, phải có nhóm chuyên mua bán dòng này, hoặc có lượng khách tiềm năng.

Trường hợp làm nhà phố ở phân khúc chục tỷ đồng mỗi căn trở lên thì đối tượng khách hàng càng thu hẹp lại, nếu không có sẵn đơn đặt hàng, thanh khoản sẽ rất kém. Nhóm khách hàng tiềm năng gồm có: giới nghệ sĩ thu nhập cao, doanh gia và những đối tác cùng thị hiếu. Tuy nhiên, phần đông nhóm khách hàng này ưa thích nhà phố dự án có hàng rào bảo vệ nhiều lớp hơn là nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ.

Theo ông Duyệt, đối với thị phần nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ, vừa to vừa sang, còn phải hiệp với an ninh của cả khu vực đó mới hợp mốt. Càng đầu tư chuyên nghiệp, các tay buôn càng toan tính nhiều hơn, đa phần có đơn đặt hàng trước. Nếu chưa có sẵn nguồn khách, tiêu chí tiếp theo là đặt đích lợi nhuận vừa phải để dễ sang tay. Riêng những ai trường vốn (vốn dài hạn và không vay), chấp thuận đi đường dài chờ tài sản tăng giá theo chu kỳ, sẽ khó tránh khỏi kịch bản bị chôn vốn.

Ông Duyệt cho biết thêm, hiện phân khúc xây nhà phố cỡ lớn hoặc vi la trong khu dân cư hiện hữu cũng không còn sức nóng như trước, trừ khi căn đó có vị trí quá đẹp. Vì hiện nay có nhiều dự án biệt thự compound hướng tới không gian, phong cảnh, an ninh và tiện ích nội khu chuẩn mực, người mua để ở phần đông sẽ thích những nơi này cho dù giá có nhỉnh hơn tí chút.

Vũ Lê